En tant que premier acheteur, envisagez-vous d’investir dans un immeuble à revenu en collaboration avec un membre de la famille ou un ami, dans le but de devenir propriétaire occupant ? Si c’est le cas, il est crucial de bien comprendre les règles relatives à la reprise de logements.

Selon le Code civil du Québec (ci-après : CCQ), tout propriétaire a le droit de reprendre un logement, que ce soit pour son occupation personnelle ou pour loger sa famille¹, en respectant le délai imparti par la loi. Cependant, si vous envisagez d’acheter en indivision avec un ami, un partenaire d’affaires ou un membre de la famille, la reprise de logement devient impossible. En effet, la loi autorise la reprise de logement par deux indivisaires seulement et ceux-ci doivent être conjoints².

Mais qu’est-ce que la copropriété indivise ?  Également appelée indivision, la copropriété indivise est une forme de propriété dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement la propriété d’un bien, sans division matérielle entre les copropriétaires. À titre d’exemple, un couple qui achète une maison la détient en indivision, en parts égales, sauf dispositions contraires prévues à l’acte de vente.

Il est important de noter que le locateur ne peut évincer le locataire dans certaines conditions, notamment lorsque le locataire est âgé de 70 ans et plus, occupe le logement depuis au moins 10 ans et a un revenu admissible pour un logement à loyer modique. Cette éviction peut devenir possible si le propriétaire occupant a lui-même 70 ans ou plus³.

Faire ses vérifications diligentes :

Tout d’abord, il importe de consulter le bail de l’appartement touché par la reprise afin d’établir le délai dans lequel le locataire doit être avisé. Lorsque le bail est de plus de six mois, un avis de reprise doit être envoyé au moins 6 mois avant la fin du bail. Dans le cas où le bail est d’une durée inférieure à 6 mois, l’avis est d’un mois⁴.

Une question importante se pose : le locataire doit-il recevoir l’avis avant le délai de six mois, ou l’envoi de l’avis avant ce délai est-il suffisant pour satisfaire à l’obligation prévue à l’article 1960 CCQ? Selon une tendance jurisprudentielle majoritaire⁵, il semble que la transmission de l’avis de reprise avant le délai imparti soit suffisante, même si la réception de cet avis intervient après le délai imparti.

En effet, dans le jugement Mindek c. Alves, 2018 QCCQ 1812, la Cour fait la distinction entre la notion d’avis et de réception : « [24] l’article 1960 C.c.Q. réfère uniquement à l’obligation du locateur d’aviser le locataire six mois avant l’expiration du bail alors que l’article 1962 C.c.Q. réfère spécifiquement à la notion de réception de l’avis de reprise par le locataire ». La Cour refuse les prétentions du locataire à l’effet qu’il aurait dû recevoir l’avis avant le délai imparti de 6 mois.

La signature d’une promesse d’achat devrait toujours être conditionnelle à la vérification des baux en vigueur.

N’hésitez-pas à communiquer avec votre notaire pour toutes questions concernant une reprise de logement.

¹ Code civil du Québec, RLRQ, c. C-1991, article 1957
² Ibid, article 1958
³ Ibid, article 1959.1
⁴ Ibid, article 1960
⁵ Tsiolis c. Protcenko, 2019 QCRDL 186 ; Prendingue c. Jamin, 2021 QCTAL 16651 ; Gustama c. Castro, 2023 QCTAL 27563