Dans le contexte immobilier québécois, la question des garanties légales revient souvent, mais elle demeure mal comprise par de nombreux acheteurs et vendeurs. Pourtant, ces garanties, prévues d’office par le Code civil du Québec, offrent une protection essentielle lors de la vente d’un immeuble.

Qu’est-ce qu’un vice caché? Que signifie une exclusion de garantie légale? Et quels sont les recours possibles ?

Avant de signer une promesse d’achat ou de vente, il est essentiel de connaître les règles juridiques qui s’appliquent à la transaction. Ce survol présente les garanties légales prévues par le Code civil du Québec. Voici ce que vous devez savoir avant d’acheter ou de vendre un immeuble :

Garantie de qualité

La garantie de qualité protège l’acheteur contre les vices cachés affectant le bien. Pour qu’un vice soit considéré comme tel, il doit :

• être grave,
• exister avant la vente,
• être inconnu de l’acheteur et non apparent,
• et l’acheteur doit avoir agi comme une personne prudente et diligente.

Le vendeur peut être tenu responsable même s’il ignorait l’existence du vice. Des moisissures, des infiltrations d’eau ou encore un affaissement de dalle peuvent, par exemple, constituer des vices cachés.

Garantie du droit de propriété

Souvent méconnue, cette garantie protège l’acheteur contre toute atteinte à son droit de propriété. Elle couvre notamment :

• les charges ou droits non déclarés, comme une servitude ou un bail existant;
• les hypothèques à radier, sauf si l’acheteur les assume;
• les infractions aux règles d’urbanisme (ex. : usage non conforme, bâtiment non conforme);
• les empiètements sur le terrain, qu’ils soient causés par le vendeur ou un tiers, s’ils existaient avant la vente.

Exclusion des garanties légales

Il est possible d’exclure les garanties légales dans un contrat de vente d’immeuble, à condition que ce soit fait de façon claire et expresse.

À titre d’exemple, lorsqu’un acheteur acquiert un immeuble « sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur », cela signifie que seule la garantie contre les vices cachés est exclue. La garantie du droit de propriété demeure alors applicable, sauf mention expresse contraire.

Il est toutefois possible, dans certains cas, d’exclure également la garantie du droit de propriété, ce qui a pour effet de priver l’acheteur de tout recours en cas d’atteinte à ses droits. Une telle exclusion doit être formulée de manière claire et non équivoque.

Mais attention : une telle exclusion ne protège jamais contre la mauvaise foi du vendeur. S’il a dissimulé intentionnellement un vice ou omis volontairement de le déclarer, sa responsabilité demeure engagée malgré l’exclusion.

Recours de l’acheteur

Lorsque les conditions sont remplies, l’acheteur peut demander une diminution du prix de vente si le défaut est important, ou la résolution (annulation) de la vente si le défaut est si grave qu’il n’aurait pas acheté en sa connaissance.

En outre, si le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice, l’acheteur peut aussi réclamer des dommages-intérêts.

Avant de signer, informez-vous

Acheter ou vendre un immeuble ne se limite pas à une question de prix ou de superficie. Les garanties légales jouent un rôle fondamental dans la sécurité juridique de la transaction.

Avant de renoncer à ces protections, il est essentiel de bien en comprendre les conséquences. Et si vous avez un doute… discutez-en avec votre notaire. Ce simple réflexe pourrait vous éviter bien des tracas.